Fin de chantier et urbanisme : la DAACT et le certificat de conformité

L'échafaudage est démonté, la benne est partie, la façade est propre. Pour le propriétaire, le chantier est fini. Pour le service urbanisme de la mairie, il ne l'est pas : tant que la DAACT — la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux — n'a pas été déposée, le dossier reste ouvert. Et tant que le dossier reste ouvert, le certificat de conformité, plus exactement l'attestation de non-contestation de la conformité, ne peut pas être délivré. C'est cette pièce qu'un notaire réclame à la revente, parfois dix ans plus tard.

La formalité prend une dizaine de minutes. Elle consiste à remplir un formulaire de deux pages et à le déposer en mairie. Elle n'appelle ni honoraires, ni pièce jointe compliquée dans le cas courant d'un ravalement. Et elle est oubliée dans une proportion considérable de chantiers, parce que personne ne se sent chargé de la faire : l'entreprise considère que la démarche administrative appartient au maître d'ouvrage, le maître d'ouvrage croit que l'autorisation obtenue avant travaux suffisait.

Cet article décrit ce que la DAACT ferme, quel délai elle ouvre pour la commune, comment on obtient l'attestation qui en découle, et ce qu'il reste à faire quand on découvre, au moment de vendre, que rien n'a jamais été déposé.

Ce que la DAACT ferme, et ce qu'elle ne ferme pas

Une déclaration préalable ou un permis de construire est une autorisation : elle dit qu'un projet peut être réalisé, dans les formes décrites au dossier. Elle ne dit rien de ce qui a été réellement exécuté. Le code de l'urbanisme organise donc une seconde étape, symétrique de la première : à la fin du chantier, le bénéficiaire de l'autorisation atteste lui-même que les travaux sont achevés et qu'ils sont conformes à ce qui avait été autorisé.

Le mot « atteste » est le bon. La DAACT est une déclaration sur l'honneur. Personne ne vient mesurer avant de l'enregistrer. C'est le déclarant qui engage sa responsabilité en affirmant que la teinte posée est celle du dossier, que la modénature a été conservée, que les menuiseries annoncées sont celles qui ont été installées. La vérification, si elle a lieu, vient après, et à l'initiative de la commune.

Deux malentendus reviennent systématiquement.

Le premier consiste à confondre la DAACT avec la réception des travaux. Ce sont deux actes sans rapport. La réception est un acte contractuel entre vous et l'entreprise : elle solde le marché, déclenche les garanties, fixe le point de départ du parfait achèvement. Elle relève du droit privé. La DAACT est un acte administratif entre vous et la commune : elle ne dit rien de la qualité des travaux, seulement de leur conformité à l'autorisation d'urbanisme. On peut parfaitement avoir prononcé une réception avec réserves et déposer une DAACT valable, et inversement. Si le sujet du solde de chantier vous occupe, il est traité à part dans la réception des travaux, l'acte juridique qui commande tout le reste.

Le second malentendu consiste à croire que la DAACT n'existe que pour les permis de construire. Elle vaut pour toutes les autorisations d'urbanisme, déclaration préalable comprise. Un ravalement de maison individuelle relevant d'une simple déclaration préalable appelle une DAACT à son terme, exactement comme une construction neuve. Le formulaire est le même.

Achèvement : quel jour, exactement

La date d'achèvement portée sur le formulaire n'est pas une formalité de remplissage : c'est elle qui fait courir le délai de contestation de la commune. Elle correspond au moment où les travaux autorisés sont terminés, pas au jour où l'entreprise a émis sa facture de solde ni au jour où vous l'avez payée.

En pratique, sur un chantier de façade, l'achèvement se situe après la dépose des protections et le nettoyage des abords, quand plus aucune intervention sur les surfaces déclarées n'est prévue. Le démontage de l'échafaudage est un bon repère visuel, sans être un critère juridique — les règles qui encadrent cette phase sont détaillées dans échafaudage et sécurité, les règles qui encadrent un chantier de façade.

Une autorisation peut aussi porter sur un ensemble réalisé par tranches : la façade sur rue cette année, les pignons l'année suivante. Le code prévoit alors la possibilité de déclarer l'achèvement d'une tranche, à condition que le dossier initial l'ait prévue. Si le dossier ne prévoyait rien, mieux vaut attendre la fin de l'ensemble plutôt que d'attester d'un achèvement qui n'en est pas un.

Un point de calendrier mérite d'être noté au passage : une autorisation d'urbanisme a une durée de validité limitée, de l'ordre de trois ans, prorogeable sur demande, et elle devient caduque si le chantier est interrompu plus d'un an. Un ravalement étalé sur plusieurs saisons peut donc se retrouver sans autorisation valable au moment où l'on veut déposer la DAACT. Le contrôle des dates se fait avant de signer le formulaire, pas après.

Le délai dont dispose la mairie pour contester

Le dépôt de la DAACT ouvre un délai pendant lequel l'autorité compétente peut procéder à un contrôle sur place et contester la conformité des travaux. Ce délai est de trois mois dans le cas général, décompté à partir de la date de réception de la déclaration en mairie.

Il est porté à cinq mois dans les situations où un contrôle sur place — un récolement — est obligatoire. Ces situations sont celles où l'enjeu patrimonial ou de sécurité est jugé supérieur : immeubles inscrits ou classés au titre des monuments historiques et leurs abords, sites classés ou en instance de classement, secteurs couverts par un plan de sauvegarde, établissements recevant du public, secteurs soumis à un plan de prévention des risques. Un ravalement dans le périmètre d'un monument historique, avec avis de l'architecte des Bâtiments de France au dossier initial, relève de ce délai long.

Passé le délai, la commune ne peut plus contester la conformité des travaux — sauf le cas particulier des travaux qui n'ont jamais été déclarés du tout, qui relève d'une autre logique et sera vu plus loin.

Pendant ce délai, l'absence de nouvelle est la situation normale. Aucun accusé de conformité n'est envoyé spontanément, aucun courrier ne confirme que tout va bien. Le silence est précisément ce qui vaut absence de contestation. Beaucoup de propriétaires attendent une réponse qui ne viendra jamais, en concluent que leur dossier s'est perdu, et n'y reviennent plus.

Ce que le contrôle regarde vraiment sur une façade

Quand un agent se déplace, il ne vient pas juger la qualité de l'enduit. Il ne relève ni les défauts de dressage, ni les nuances de teinte entre deux passes, ni les traces de reprise. Ces sujets appartiennent au marché de travaux, pas à l'urbanisme.

Il vérifie la conformité aux points qui figuraient dans l'autorisation, et à eux seuls. Sur un ravalement, cela se ramène à une liste courte :

• la teinte posée, comparée à la référence de nuancier inscrite au dossier ;
• l'aspect de finition déclaré : un enduit gratté annoncé et un revêtement plastique épais posé ne sont pas la même chose ;
• la modénature : bandeaux, corniches, encadrements, appuis, chaînages, conservés ou supprimés ;
• le traitement des menuiseries et accessoires quand ils étaient au dossier : couleur des volets, des descentes d'eau pluviale, des garde-corps ;
• l'absence d'éléments nouveaux non déclarés : une grille de ventilation percée, une unité extérieure de pompe à chaleur fixée en façade, un coffre de volet roulant en saillie, un conduit sorti pendant le chantier.

Ce dernier point est celui qui piège le plus souvent. Le ravalement est déclaré et conforme, mais l'entreprise a profité de l'échafaudage pour poser un élément que personne n'a pensé à ajouter au dossier. La façade livrée n'est alors plus celle qui a été autorisée.

Ce qui se passe si la commune conteste

Une contestation prend la forme d'une mise en demeure adressée au déclarant : soit déposer un dossier modificatif pour régulariser ce qui peut l'être, soit remettre les lieux en conformité avec l'autorisation initiale. Le délai laissé est fixé par le courrier.

Dans la grande majorité des cas de façade, l'écart est régularisable. Une teinte voisine de celle déclarée, un joint de finition différent, un détail de modénature simplifié se traitent par une déclaration préalable modificative, instruite comme la première. Le sujet devient sérieux quand l'écart porte sur un point que le PLU interdit franchement, ou quand un avis d'architecte des Bâtiments de France a été rendu et n'a pas été suivi.

La logique des règles applicables au dossier initial, PLU et servitudes comprises, est détaillée dans le guide complet des autorisations avant un ravalement. Une contestation de conformité s'apprécie toujours à l'aune de ce qui avait été autorisé, jamais à l'aune de ce que le propriétaire aurait aimé faire.

Comment se dépose une DAACT, concrètement

Le formulaire est un Cerfa dédié à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux. Il est disponible en mairie et sur les portails d'urbanisme. Il tient en deux pages et se remplit avec le dossier initial sous les yeux.

Les informations demandées sont sans piège : identité du déclarant, adresse du terrain, numéro de l'autorisation d'urbanisme — celui qui figure sur l'arrêté ou sur le récépissé de non-opposition —, date d'achèvement, et le cas échéant mention du caractère partiel de l'achèvement.

Le dépôt se fait par voie dématérialisée sur le guichet numérique de la commune quand il existe, ou par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par dépôt au guichet contre récépissé. Ce point est le plus important de la démarche : il faut une preuve datée du dépôt. C'est cette date qui fait courir le délai de trois ou cinq mois. Sans preuve, on ne peut établir ni que le délai a couru, ni qu'il est expiré.

Le formulaire indique lui-même le nombre d'exemplaires à fournir, plus élevé dans les secteurs où d'autres services doivent être consultés.

Les attestations à joindre, et celles qui ne servent à rien

Selon la nature du bâtiment et des travaux, la DAACT doit être accompagnée d'attestations établies par un professionnel : respect des règles d'accessibilité, prise en compte de la réglementation thermique, respect des règles parasismiques ou paracycloniques dans les zones concernées, isolation acoustique pour certains logements neufs.

Un ravalement de maison individuelle en secteur ordinaire n'en appelle aucune. Le formulaire liste les cas, et il est plus fiable que n'importe quel conseil général : quand aucune case ne s'applique, il n'y a rien à joindre.

Une isolation thermique par l'extérieur change la donne, non parce qu'elle imposerait mécaniquement une attestation dans tous les cas, mais parce qu'elle modifie l'emprise et les performances du bâtiment. Le seul réflexe utile est de poser la question au service urbanisme au moment du dépôt du dossier initial, pas à la fin.

Il est en revanche inutile de joindre spontanément photos, factures, procès-verbal de réception ou fiches techniques des produits. Ces pièces ne sont pas demandées et n'accélèrent rien. Elles ont leur place ailleurs : dans le dossier que vous conservez, et pour le logement, dans le carnet décrit par carnet d'information du logement, ce qu'un ravalement doit y laisser.

Qui signe quand le bien est en copropriété ou en indivision

Le déclarant est le bénéficiaire de l'autorisation. Si la déclaration préalable a été déposée au nom du syndicat des copropriétaires, c'est le syndic, en sa qualité de représentant légal, qui dépose la DAACT. Un copropriétaire ne peut pas la déposer à sa place, même s'il paie sa quote-part de travaux.

En indivision, la déclaration est signée par celui ou ceux qui avaient signé le dossier initial. En cas de vente intervenue en cours de chantier, la question se pose plus finement : l'autorisation est attachée au terrain et se transmet avec lui, mais la DAACT est une attestation personnelle. Le plus sûr est que le nouveau propriétaire dépose la déclaration en son nom, en mentionnant le numéro de l'autorisation d'origine, et qu'il obtienne du vendeur les éléments permettant de fixer la date d'achèvement.

Quand une entreprise, un architecte ou un maître d'œuvre se propose de « s'occuper des démarches », il faut que cette prestation soit écrite dans le contrat, avec la remise de la preuve de dépôt en livrable. Une intention orale ne se retrouve jamais trois ans plus tard.

Le certificat de non-contestation : la pièce du notaire

Le délai écoulé sans contestation, la conformité est acquise. Mais elle est acquise par le silence, et un silence ne se produit pas devant un notaire. C'est là qu'intervient la pièce que tout le monde appelle par abus de langage « certificat de conformité » : une attestation, délivrée par la mairie sur demande, certifiant que la conformité des travaux n'a pas été contestée.

Le principe est simple. Une fois le délai expiré, le déclarant demande cette attestation par écrit à la mairie. Si la commune ne la délivre pas — refus explicite ou silence prolongé de quelques semaines —, la demande peut être portée devant le préfet, qui la délivre. Autrement dit, l'administration ne peut pas bloquer indéfiniment la délivrance d'une attestation qui ne fait que constater un fait acquis.

Ce document n'a rien d'obligatoire au sens où aucune sanction ne frappe celui qui ne le demande pas. Il devient indispensable le jour d'une vente. Un notaire chargé d'une transaction interroge l'urbanisme sur les travaux des dernières années. S'il découvre une déclaration préalable sans DAACT, il a deux options, toutes deux désagréables : faire signer à l'acquéreur une décharge acceptant un risque juridique, ce que peu d'acquéreurs bien conseillés acceptent, ou suspendre la signature le temps de la régularisation.

Ce que l'absence d'attestation provoque vraiment à la vente

Le blocage n'est jamais brutal, il est lent, et c'est ce qui le rend coûteux. Il apparaît quelques semaines avant la date de signature prévue, quand le notaire a terminé de rassembler les pièces d'urbanisme.

La séquence type est la suivante : la DAACT n'a jamais été déposée, on la dépose en urgence, et le délai de contestation de trois mois s'ouvre à ce moment-là. On ne peut demander l'attestation qu'après. Sur un bien situé en secteur protégé, ce délai est de cinq mois. Une vente dont le compromis prévoyait une signature à deux mois se retrouve à devoir choisir entre un report négocié, une décharge, ou une garantie financière séquestrée. Ces situations se dénouent, mais elles se dénouent en position de faiblesse pour le vendeur, qui a souvent déjà engagé un achat en face.

La comparaison est parlante : la formalité coûte dix minutes le jour où l'échafaudage part. Elle coûte plusieurs mois de délai, et un rapport de force dégradé, le jour où un acquéreur attend.

Quand rien n'a jamais été déposé, des années après

Le cas est fréquent : ravalement fait il y a huit ans, déclaration préalable en règle, DAACT jamais déposée. Que faire ?

La première chose est de vérifier ce que la mairie a réellement au dossier. Le service urbanisme peut être interrogé directement sur les autorisations attachées à une parcelle. Il arrive que la DAACT ait été déposée par l'entreprise sans que le propriétaire en ait été informé.

Si elle n'a pas été déposée, elle peut l'être tardivement. Aucun délai maximal n'est prévu pour le dépôt d'une DAACT. Elle est enregistrée, et le délai de contestation court à compter de son dépôt, pas de l'achèvement réel. La régularisation est donc toujours possible, au prix de l'attente.

La date d'achèvement à porter reste la date réelle, pas celle du jour où l'on remplit le formulaire. Antidater une DAACT pour faire croire que le délai est déjà purgé est une fausse déclaration, et la comparaison avec des photographies datées ou des factures d'entreprise la rend facile à établir.

Ce que la prescription change, et ce qu'elle ne change pas

Le temps joue en faveur du propriétaire, mais pas de la manière dont on l'imagine.

Deux prescriptions existent, distinctes. L'une est pénale : l'infraction au code de l'urbanisme se prescrit quelques années après l'achèvement des travaux, ce qui met à l'abri de poursuites pour des travaux anciens. L'autre est administrative : au-delà d'un délai de dix ans après l'achèvement, l'administration ne peut en principe plus opposer l'irrégularité de travaux anciens pour refuser une nouvelle autorisation sur le même bien. Cette seconde règle connaît des exceptions notables, notamment pour les travaux réalisés sans aucune autorisation, ou dans des secteurs protégés.

Mais ces prescriptions ne créent pas d'attestation. Un notaire ne reçoit pas « le délai est passé » comme une pièce ; il reçoit un document. Un bien dont les travaux sont prescrits reste un bien sans attestation, et cette absence continue de se voir dans le dossier de vente. La prescription protège d'une sanction, elle ne produit pas la preuve que l'acquéreur demande.

Un cas voisin mérite d'être distingué : celui du ravalement fait sans aucune déclaration préalable, alors qu'elle était exigée. Ce n'est plus un défaut de DAACT, c'est un défaut d'autorisation. La régularisation passe par le dépôt d'une déclaration préalable a posteriori, instruite au regard du PLU en vigueur au moment du dépôt — donc éventuellement plus contraignant que celui de l'époque des travaux. Un ravalement peut ainsi devenir non conforme à des règles de teinte adoptées après sa réalisation. Le sujet des obligations communales en la matière est traité dans obligation d'entretien des façades, qui doit ravaler et ce que la commune peut exiger.

Ce qu'il faut classer, et pour combien de temps

Un dossier d'urbanisme complet tient dans une pochette. Il contient, dans l'ordre :

• le récépissé de dépôt de la déclaration préalable ou du permis ;
• l'arrêté de non-opposition ou de permis, avec ses éventuelles prescriptions ;
• l'avis de l'architecte des Bâtiments de France s'il y en a eu un ;
• les photographies de l'affichage sur le terrain, datées ;
• la copie de la DAACT et sa preuve de dépôt ;
• l'attestation de non-contestation de conformité.

Ces pièces se conservent aussi longtemps que le bien est détenu, et se transmettent à l'acquéreur. Elles ne coûtent rien à garder et sont impossibles à reconstituer.

Le seul document réellement irremplaçable de cette liste est la preuve datée du dépôt de la DAACT. C'est elle qui établit que le délai de contestation a couru. Une copie du formulaire sans preuve de dépôt ne vaut rien.

Les photographies d'affichage méritent une mention : l'autorisation doit être affichée sur le terrain, visible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier et au minimum deux mois continus. C'est cet affichage qui fait courir le délai de recours des tiers. Un voisin qui n'a jamais pu voir le panneau conserve, en théorie, une capacité de recours bien plus longue. Deux clichés datés, l'un au début, l'autre à la fin, règlent la question pour toujours.

Questions fréquentes

La DAACT est-elle obligatoire après une simple déclaration préalable de ravalement ?

Oui. L'obligation de déclarer l'achèvement et la conformité s'attache à l'autorisation d'urbanisme, quelle qu'elle soit. Une déclaration préalable ayant fait l'objet d'une décision de non-opposition appelle une DAACT au terme des travaux, au même titre qu'un permis de construire. Le formulaire à remplir est identique dans les deux cas.

Combien de temps faut-il attendre entre la DAACT et l'attestation de conformité ?

Trois mois dans le cas général, cinq mois lorsque les travaux se situent dans un secteur où un contrôle sur place est obligatoire — abords de monument historique, site classé, secteur sauvegardé, notamment. Ces délais courent à compter de la réception de la déclaration en mairie. L'attestation ne s'obtient qu'après leur expiration, et sur demande écrite : elle n'est pas envoyée automatiquement.

Que faire si la mairie ne répond pas à la demande d'attestation ?

Le silence de la commune n'est pas un obstacle définitif. Le code prévoit qu'en cas de refus ou d'absence de réponse dans un court délai, la demande peut être adressée au préfet, qui délivre l'attestation. Il est utile de conserver la copie de la demande initiale et sa preuve d'envoi, puisque c'est elle qui fait courir ce second délai.

Peut-on vendre une maison sans attestation de conformité ?

Juridiquement, rien ne l'interdit : l'absence d'attestation n'est pas un obstacle légal à la vente. En pratique, le notaire signalera le risque à l'acquéreur, qui demandera soit la régularisation avant signature, soit une garantie. Le résultat est presque toujours un report ou une retenue sur le prix. Déposer la DAACT dès la fin du chantier évite entièrement cette discussion.

Qui doit déposer la DAACT, le propriétaire ou l'entreprise ?

Le bénéficiaire de l'autorisation, c'est-à-dire le maître d'ouvrage. Une entreprise ou un maître d'œuvre peut s'en charger, mais seulement s'il y a été mandaté, et la prudence commande que cette prestation figure au contrat avec remise de la preuve de dépôt. En l'absence de mention écrite, personne ne la fait : c'est l'origine la plus banale des dossiers restés ouverts pendant des années.